Vorkaufs­recht

Vorrang beim Verkauf einer Immobilie

Ein Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Stelle die Möglichkeit, einen bereits mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag zu übernehmen. Der Berechtigte erhält die Immobilie grundsätzlich zu denselben Bedingungen, die Verkäufer und ursprünglicher Käufer vereinbart haben. Das Vorkaufsrecht verpflichtet den Eigentümer jedoch nicht, die Immobilie überhaupt zu verkaufen oder sie zuerst dem Berechtigten anzubieten.

Wann entsteht der Vorkaufsfall?

Das Vorkaufsrecht kann grundsätzlich erst ausgeübt werden, wenn der Eigentümer mit einem Dritten einen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Der Berechtigte tritt dann durch seine Erklärung in einen eigenständigen Kaufvertrag mit dem Verkäufer ein, der im Wesentlichen den Bedingungen des ursprünglichen Vertrags entspricht.

Der Verkäufer beziehungsweise der Drittkäufer muss dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen. Bei Grundstücken beträgt die gesetzliche Ausübungsfrist grundsätzlich zwei Monate nach Zugang dieser Mitteilung. Vertraglich kann eine andere Frist vereinbart sein.

Übt der Berechtigte sein Recht nicht rechtzeitig aus, bleibt der Kaufvertrag mit dem ursprünglichen Käufer bestehen.

Vertragliches und dingliches Vorkaufsrecht

Ein vertragliches beziehungsweise schuldrechtliches Vorkaufsrecht wird zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten vereinbart. Es wirkt grundsätzlich nur zwischen diesen Vertragsparteien. Wird die Immobilie unter Missachtung des Rechts an einen Dritten übertragen, kann der Berechtigte gegebenenfalls vertragliche Ansprüche gegen den Verkäufer haben. Die Eigentumsübertragung an den Käufer wird dadurch jedoch nicht automatisch verhindert.

Ein dingliches Vorkaufsrecht wird dagegen im Grundbuch eingetragen. Es belastet das Grundstück und wirkt auch gegenüber späteren Erwerbern. Gegenüber Dritten hat es eine vormerkungsähnliche Sicherungswirkung. Das Recht kann zugunsten einer bestimmten Person oder zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Im Bestellungsvertrag sollte festgelegt werden, ob das Recht nur für einen bestimmten Verkaufsfall oder für mehrere beziehungsweise sämtliche Verkaufsfälle gelten soll.

Welche Bedingungen muss der Berechtigte übernehmen?

Der Vorkaufsberechtigte kann nicht lediglich den vereinbarten Kaufpreis übernehmen und andere Vertragsbedingungen ablehnen. Grundsätzlich gelten auch für ihn die Regelungen des bereits abgeschlossenen Kaufvertrags, beispielsweise zu:

• Kaufpreis und Zahlungsfristen,
• Übergabe und Besitzübergang,
• übernommenen Belastungen,
• Gewährleistungsausschlüssen,
• mitverkauftem Inventar,
• vereinbarten Nebenleistungen.

Kann der Berechtigte eine besondere Nebenleistung nicht erbringen, muss er grundsätzlich deren wirtschaftlichen Wert ersetzen. Ist die Leistung nicht in Geld bewertbar und war sie für den Vertrag entscheidend, kann die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen sein.

Verkäufer und Käufer dürfen das Vorkaufsrecht nicht dadurch umgehen, dass sie den Vertrag von seiner Nichtausübung abhängig machen oder dem Verkäufer für den Ausübungsfall ein besonderes Rücktrittsrecht einräumen. Solche Vereinbarungen sind gegenüber dem Vorkaufsberechtigten unwirksam.

Wann greift das Vorkaufsrecht nicht?

Ein Vorkaufsrecht wird grundsätzlich durch einen Verkauf ausgelöst. Eine Schenkung oder ein unmittelbarer Erwerb durch Erbschaft ist daher regelmäßig kein Vorkaufsfall.

Nach den gesetzlichen Regelungen ist das Vorkaufsrecht außerdem ausgeschlossen, wenn die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt. Im Zweifel gilt es auch nicht für einen Verkauf an einen gesetzlichen Erben, der mit Blick auf dessen künftiges Erbrecht vorgenommen wird.

Ob andere Übertragungsformen – beispielsweise ein Tausch, eine gemischte Schenkung oder die Einbringung in eine Gesellschaft – ein Vorkaufsrecht auslösen, hängt von der konkreten Gestaltung und den vertraglichen Regelungen ab.

Gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters

Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht besitzen. Das gilt insbesondere, wenn vermietete Wohnräume nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurden oder umgewandelt werden sollen und anschließend erstmals an einen Dritten verkauft werden.

Der Verkäufer oder Käufer muss den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und sein Vorkaufsrecht informieren. Das Mietervorkaufsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an eine zu seinem Haushalt gehörende Person verkauft.

Ein Mieter hat daher nicht bei jedem Verkauf der von ihm bewohnten Wohnung automatisch ein Vorkaufsrecht. Entscheidend ist insbesondere, wann das Wohnungseigentum begründet wurde und an wen verkauft wird.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Bei Grundstücksverkäufen kann außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde bestehen. Das Baugesetzbuch sieht dies beispielsweise in bestimmten Bebauungsplan-, Sanierungs-, Entwicklungs- oder städtebaulich relevanten Gebieten vor. Die Gemeinde darf ihr Recht nur ausüben, wenn dies durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, und muss den vorgesehenen Verwendungszweck angeben.

Die Gemeinde hat grundsätzlich drei Monate Zeit, nachdem ihr der Kaufvertrag mitgeteilt wurde. Besteht kein kommunales Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde auf Antrag ein entsprechendes Zeugnis aus. Dieses sogenannte Negativzeugnis ist regelmäßig erforderlich, bevor der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann.

Ist das Vorkaufsrecht vererblich?

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist grundsätzlich weder übertragbar noch vererblich, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Ist es auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, gilt es im Zweifel als vererblich. Bei dinglichen Vorkaufsrechten richtet sich die Rechtsnachfolge zusätzlich nach ihrer konkreten Ausgestaltung und der Grundbucheintragung.

Was sollten Käufer und Verkäufer prüfen?

Vor einem Immobilienverkauf sollte geklärt werden, ob im Grundbuch ein dingliches Vorkaufsrecht eingetragen ist oder vertragliche und gesetzliche Rechte bestehen. Relevant sind insbesondere:

• Grundbuch und frühere Übertragungsverträge,
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,
• Mietverhältnisse und Zeitpunkt einer Umwandlung,
• mögliche kommunale Vorkaufsrechte,
• Ausübungsfristen und Mitteilungspflichten,
• der genaue Umfang des Kaufgegenstands.

Für den ursprünglichen Käufer bedeutet ein Vorkaufsrecht, dass der notariell geschlossene Kaufvertrag möglicherweise nicht mit ihm vollzogen wird. Der Kaufvertrag sollte deshalb klare Regelungen dazu enthalten, was im Ausübungsfall mit bereits entstandenen Notar-, Finanzierungs- oder Gutachterkosten geschieht.