Ertrags­wert­verfahren

Immobilien nach ihren Erträgen bewerten

Das Ertragswertverfahren ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke. Im Mittelpunkt steht die Frage, welche Erträge eine Immobilie voraussichtlich dauerhaft erwirtschaften kann. Es wird daher vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten eingesetzt.

Im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht bildet das Bewertungsgesetz die rechtliche Grundlage. Der ermittelte Grundbesitzwert beeinflusst, welcher Vermögenswert dem Erwerber steuerlich zugerechnet wird und ob persönliche Freibeträge überschritten werden.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Nach § 182 BewG werden insbesondere folgende Grundstücksarten im Ertragswertverfahren bewertet:

• Mietwohngrundstücke,
• Geschäftsgrundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt,
• gemischt genutzte Grundstücke, für die eine übliche Miete bestimmt werden kann.

Ein Mietwohngrundstück dient zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken, ohne als Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum eingeordnet zu werden. Typische Beispiele sind größere Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnanlagen.

Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden dagegen grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet. Fehlen geeignete Vergleichswerte oder lässt sich bei einem Geschäftsgrundstück keine übliche Miete feststellen, kann das Sachwertverfahren zur Anwendung kommen.

Grundgedanke des Verfahrens

Beim Ertragswertverfahren werden Boden und Gebäude zunächst getrennt betrachtet. Der Bodenwert entspricht grundsätzlich dem Wert des unbebauten Grundstücks. Der Gebäudewert wird dagegen aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen berechnet.

Anschließend werden Bodenwert und Gebäudeertragswert addiert. Das Ergebnis ist der steuerliche Ertragswert des gesamten Grundstücks. Dabei darf der angesetzte Grundstückswert nicht unter dem Bodenwert liegen.

Vereinfacht lautet die Berechnung:

Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert des Grundstücks

Vom Rohertrag zum Reinertrag

Ausgangspunkt für die Bewertung des Gebäudes ist der Rohertrag. Bei vermieteten Immobilien entspricht er grundsätzlich den vertraglich vereinbarten Entgelten für einen Zeitraum von zwölf Monaten. Umlagen, die lediglich der Deckung von Betriebskosten dienen, werden nicht als Ertrag berücksichtigt.

Weicht die tatsächlich vereinbarte Miete um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete ab oder wird das Grundstück unentgeltlich beziehungsweise selbst genutzt, ist grundsätzlich die übliche Miete anzusetzen. Damit sollen ungewöhnlich hohe oder niedrige Vertragsmieten das Bewertungsergebnis nicht unangemessen beeinflussen.

Vom Rohertrag werden anschließend die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen insbesondere:

• Verwaltungskosten,
• Instandhaltungskosten,
• Mietausfallwagnis,
• nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.

Das Ergebnis ist der Reinertrag des Grundstücks. Das Bewertungsgesetz arbeitet dabei mit gesetzlich festgelegten oder typisierten Bewirtschaftungskosten.

Wie entsteht der Gebäudeertragswert?

Da der Reinertrag sowohl auf das Gebäude als auch auf den Grund und Boden entfällt, wird zunächst eine Bodenwertverzinsung abgezogen. Sie ergibt sich aus dem Bodenwert und dem maßgeblichen Liegenschaftszinssatz.

Der danach verbleibende Betrag wird als Gebäudereinertrag bezeichnet. Dieser wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert. Der Verviältiger richtet sich insbesondere nach:

• der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes,
• dem maßgeblichen Liegenschaftszinssatz.

Je länger ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann, desto höher kann sein Gebäudeertragswert ausfallen. Ein hohes Gebäudealter und eine kurze Restnutzungsdauer können den Wert dagegen reduzieren.

Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes

Der Liegenschaftszinssatz beschreibt, wie Grundstückswerte einer bestimmten Art am Markt durchschnittlich verzinst werden. Vorrangig sind die Zinssätze anzuwenden, die von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt wurden.

Stehen keine geeigneten Daten zur Verfügung, sieht das Bewertungsgesetz typisierte Zinssätze für verschiedene Grundstücksarten vor. Der Liegenschaftszinssatz hat erheblichen Einfluss auf das Ergebnis: Ein höherer Zinssatz führt bei ansonsten gleichen Bedingungen regelmäßig zu einem niedrigeren Ertragswert.

Beispiel einer vereinfachten Berechnung

Eine vermietete Immobilie erzielt einen jährlichen Rohertrag von 60.000 Euro. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verbleibt ein Reinertrag von 48.000 Euro.

Von diesem Betrag wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Beträgt diese beispielsweise 12.000 Euro, ergibt sich ein Gebäudereinertrag von 36.000 Euro. Dieser wird mit dem gesetzlich maßgeblichen Vervielfältiger kapitalisiert. Der daraus entstehende Gebäudeertragswert wird anschließend mit dem Bodenwert zusammengerechnet.

Die tatsächliche steuerliche Berechnung ist umfangreicher. Sie berücksichtigt unter anderem den Bewertungsstichtag, die Grundstücksart, die Restnutzungsdauer und die Daten des zuständigen Gutachterausschusses.

Ertragswert und tatsächlicher Verkaufspreis

Der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Ertragswert muss nicht exakt dem Preis entsprechen, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte. Das gesetzliche Verfahren arbeitet teilweise mit typisierten Kosten, Zinssätzen und Nutzungsdauern.

Liegt der tatsächliche gemeine Wert einer Immobilie unter dem gesetzlich berechneten Grundbesitzwert, kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert nachweisen. Dafür kommt insbesondere ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen infrage. Auch ein zeitnaher Verkaufspreis kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis dienen.

Bedeutung für Erbschaften und Schenkungen

Bei der Übertragung einer vermieteten Immobilie entscheidet der festgestellte Grundbesitzwert mit darüber, ob Erbschaft- oder Schenkungsteuer entsteht. Ein hoher Ertragswert kann dazu führen, dass persönliche Freibeträge überschritten werden, selbst wenn der Eigentümer den tatsächlichen Marktwert niedriger einschätzt.

Bei größeren Immobilienbeständen, ungewöhnlichen Mietverhältnissen oder erheblichen Abweichungen vom Marktwert sollte die Bewertung daher fachlich geprüft werden. Gegebenenfalls kann ein qualifiziertes Wertgutachten steuerlich sinnvoll sein.