Bewertungs­gesetz

Bewertungsgesetz: Grundlage für die steuerliche Wertermittlung

Das Bewertungsgesetz, kurz BewG, legt fest, wie Vermögensgegenstände für steuerliche Zwecke bewertet werden. Es bestimmt jedoch nicht selbst, ob und in welcher Höhe eine Steuer entsteht. Diese Entscheidung ergibt sich aus dem jeweiligen Steuergesetz, beispielsweise dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Das Bewertungsgesetz liefert dafür den maßgeblichen steuerlichen Wert.

Besonders relevant ist das Gesetz bei Erbschaften und Schenkungen, bei der Bewertung von Immobilien und Unternehmen sowie im Zusammenhang mit der Grundsteuer. Es sorgt dafür, dass unterschiedliche Vermögensarten nach gesetzlich festgelegten und möglichst einheitlichen Maßstäben erfasst werden. Die allgemeinen Bewertungsvorschriften gelten grundsätzlich für bundesrechtlich geregelte öffentliche Abgaben, soweit keine spezielleren Regelungen bestehen.

Warum ist eine gesetzliche Bewertung notwendig?

Bei Geldvermögen ist der steuerliche Wert meist unmittelbar erkennbar. Bei Grundstücken, Unternehmensbeteiligungen, lebenslangen Nutzungsrechten oder nicht börsennotierten Anteilen ist der Wert dagegen nicht ohne Weiteres feststellbar.

Das Bewertungsgesetz enthält deshalb Regeln für die Frage, welcher Wert zu einem bestimmten Stichtag steuerlich anzusetzen ist. Das ist beispielsweise entscheidend, wenn eine Immobilie vererbt, ein Unternehmen verschenkt oder ein Nießbrauchsrecht vereinbart wird.

Grundsätzlich wird jede wirtschaftliche Einheit für sich bewertet. Welche Gegenstände gemeinsam eine solche Einheit bilden, richtet sich unter anderem nach ihrer wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit, ihrer Nutzung und ihrer Zweckbestimmung.

Welche Vermögensarten werden erfasst?

Das Bewertungsgesetz unterscheidet insbesondere zwischen:

• land- und forstwirtschaftlichem Vermögen,
• Grundvermögen,
• Betriebsvermögen.

Darüber hinaus enthält es Regelungen für Kapitalforderungen, Schulden, wiederkehrende Nutzungen und Leistungen sowie für Anteile an Kapitalgesellschaften.

Bei einer Erbschaft können daher nicht nur Grundstücke, sondern beispielsweise auch Unternehmensanteile, Wertpapiere, Darlehensforderungen, Wohnrechte oder Beteiligungen nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zu erfassen sein.

Der gemeine Wert als zentraler Maßstab

Ein wichtiger Bewertungsmaßstab ist der sogenannte gemeine Wert. Er soll grundsätzlich dem Preis entsprechen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung erzielt werden könnte. Dabei werden die Eigenschaften des jeweiligen Wirtschaftsguts und seine tatsächlichen Marktbedingungen berücksichtigt.

Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse, die nur zwischen einzelnen Beteiligten bestehen, sollen den steuerlichen Wert grundsätzlich nicht beeinflussen. Der gemeine Wert ähnelt damit dem Marktwert, ist jedoch ein eigenständiger steuerrechtlicher Begriff.

Daneben verwendet das Bewertungsgesetz weitere Wertbegriffe und pauschalierte Berechnungsmethoden. Der vom Finanzamt festgestellte Steuerwert muss deshalb nicht in jedem Fall exakt dem Preis entsprechen, der bei einem tatsächlichen Verkauf erzielt würde.

Wie werden Immobilien bewertet?

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer richtet sich die Bewertung bebauter Grundstücke grundsätzlich nach der Grundstücksart. Das Gesetz sieht drei zentrale Bewertungsverfahren vor:

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren,
• das Sachwertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Grundstückswert anhand geeigneter Kaufpreise vergleichbarer Immobilien oder anhand von Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses ermittelt. Es kommt insbesondere bei Wohnungseigentum sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Betracht.

Beim Ertragswertverfahren stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge einer Immobilie im Mittelpunkt. Dieses Verfahren wird vor allem bei Mietwohngrundstücken sowie bei bestimmten Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken eingesetzt.

Das Sachwertverfahren orientiert sich am Bodenwert und an den typisierten Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei werden unter anderem die Gebäudeart, die Grundstücksfläche und die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Das Gesetz verwendet hierfür festgelegte Regelherstellungskosten.

Kann ein niedrigerer Immobilienwert nachgewiesen werden?

Die gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsverfahren arbeiten teilweise mit typisierten Werten. Sie können daher im Einzelfall zu einem Ergebnis führen, das über dem tatsächlichen Marktwert liegt.

Steuerpflichtige dürfen deshalb unter bestimmten Voraussetzungen nachweisen, dass der gemeine Wert einer Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger war. Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen dienen.

Auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann anerkannt werden, wenn der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgte und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Bewertung von Unternehmen und Unternehmensanteilen

Auch Betriebsvermögen und nicht börsennotierte Unternehmensanteile müssen für steuerliche Zwecke bewertet werden. Liegt ein aktueller Verkauf unter fremden Dritten vor, kann dieser Rückschlüsse auf den gemeinen Wert ermöglichen.

Ist kein geeigneter Verkaufspreis vorhanden, kann der Wert nach den Ertragsaussichten des Unternehmens oder nach einer anderen anerkannten, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Bewertungsmethode ermittelt werden. Das Bewertungsgesetz enthält hierfür unter anderem das vereinfachte Ertragswertverfahren.

Bei diesem Verfahren wird ein nachhaltig erzielbarer Jahresertrag mit einem gesetzlich festgelegten Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Der gesetzliche Kapitalisierungsfaktor beträgt derzeit 13,75.

Bewertungsstichtag und gesonderte Feststellung

Vermögenswerte werden grundsätzlich zu einem bestimmten Bewertungsstichtag ermittelt. Bei einer Erbschaft ist dies regelmäßig der Todestag des Erblassers, bei einer Schenkung der Zeitpunkt, zu dem die Schenkung steuerlich ausgeführt wurde.

Der Wert von Grundbesitz, Betriebsvermögen oder nicht börsennotierten Unternehmensanteilen kann durch das zuständige Finanzamt gesondert festgestellt werden. Dieser Feststellungsbescheid bildet anschließend die Grundlage für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Gegen die Bewertung kann grundsätzlich gesondert vorgegangen werden. Wer lediglich den späteren Erbschaftsteuerbescheid angreift, kann Einwendungen gegen einen bereits bestandskräftigen Feststellungsbescheid häufig nicht mehr erfolgreich nachholen.

Bedeutung für die Grundsteuer

Das Bewertungsgesetz enthält außerdem Vorschriften zur Ermittlung von Grundsteuerwerten. Die erste Hauptfeststellung nach den bundesrechtlichen Regelungen erfolgte auf den Stichtag 1. Januar 2022 und dient der Grundsteuererhebung ab dem 1. Januar 2025.

Die Bewertung ist dabei nur ein Teil der Grundsteuerberechnung. Aus dem festgestellten Grundsteuerwert, der gesetzlich vorgesehenen Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz ergibt sich letztlich die zu zahlende Grundsteuer.

Warum ist das Bewertungsgesetz bei der Nachlassplanung wichtig?

Der steuerliche Wert eines Vermögensgegenstands entscheidet mit darüber, ob persönliche Freibeträge überschritten werden und wie hoch die steuerpflichtige Bereicherung ausfällt. Bei Immobilien, Unternehmen oder umfangreichen Beteiligungen kann die Bewertung deshalb erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Eine frühzeitige Prüfung kann zeigen, ob gesetzliche Bewertungsverfahren günstig oder ungünstig wirken, welche Unterlagen benötigt werden und ob der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts sinnvoll ist. Bei größeren oder komplexen Vermögenswerten sollte die Bewertung steuerlich und gegebenenfalls durch einen qualifizierten Sachverständigen begleitet werden.