Das selbst bewohnte Haus oder die Eigentumswohnung kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig oder teilweise ohne Erbschaftsteuer auf Ehepartner oder Kinder übergehen. Die Familienheimbefreiung nach § 13 ErbStG gilt zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen, ist jedoch an eine unverzügliche Selbstnutzung und eine zehnjährige Bindungsfrist geknüpft.

Wer die Immobilie zu spät bezieht, vorzeitig verkauft oder vermietet, riskiert den rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung.

Das Wichtigste in Kürze

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können das Familienheim ohne Wert- und Wohnflächenbegrenzung steuerfrei erben.
• Für Kinder und Kinder bereits verstorbener Kinder gilt die Befreiung nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.
• Der Erwerber muss die Immobilie unverzüglich zu seinem Lebensmittelpunkt machen.
• Die Selbstnutzung muss grundsätzlich zehn Jahre fortbestehen.
• Ferienwohnungen, Zweitwohnungen und vermietete Immobilien sind nicht begünstigt.
• Ein vorzeitiger Auszug ist nur bei zwingenden Gründen unschädlich.

Was gilt als Familienheim?

Als Familienheim gilt eine bebaute Immobilie, in der der Erblasser eine Wohnung bis zum Erbfall selbst zu Wohnzwecken genutzt hat. Dort muss sich der Mittelpunkt seines familiären Lebens befunden haben. Begünstigt sein können Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder die selbst genutzte Wohnung innerhalb eines gemischt genutzten Gebäudes.

Nicht begünstigt sind insbesondere Ferien- und Wochenendhäuser, reine Zweitwohnsitze sowie vermietete Wohnungen. Befinden sich weitere vermietete oder gewerblich genutzte Einheiten auf dem Grundstück, ist die Befreiung grundsätzlich auf den selbst bewohnten Gebäudeteil begrenzt. Mitgenutzte Garagen, Nebenräume und Nebengebäude können dagegen zur begünstigten Wohnung gehören. Das Familienheim muss in Deutschland, der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegen.

Konnte der Erblasser die Wohnung wegen Pflegebedürftigkeit oder vergleichbarer objektiv zwingender Gründe zuletzt nicht mehr selbst bewohnen, kann die Begünstigung dennoch erhalten bleiben. Ein gewöhnlicher berufsbedingter Umzug genügt dafür nicht.

Steuerfreiheit für Ehegatten und Lebenspartner

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können das Familienheim von Todes wegen ohne Begrenzung des Immobilienwerts oder der Wohnfläche steuerfrei erwerben. Voraussetzung ist, dass der überlebende Partner die Wohnung unverzüglich selbst nutzt und sie grundsätzlich zehn Jahre lang als eigenen Lebensmittelpunkt beibehält. Die Befreiung wirkt zusätzlich zum persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro.

Auch die Schenkung des Familienheims zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern kann bereits zu Lebzeiten steuerfrei erfolgen. Anders als beim Erwerb von Todes wegen besteht hierfür grundsätzlich keine gesetzliche zehnjährige Behaltenspflicht. Die Übertragung muss sich jedoch auf das tatsächlich gemeinsam genutzte Familienheim beziehen.

Die 200-Quadratmeter-Grenze für Kinder

Kinder, Stiefkinder und Kinder eines bereits verstorbenen Kindes können ebenfalls von der Steuerbefreiung profitieren. Bei ihnen ist die begünstigte Wohnfläche jedoch auf 200 Quadratmeter begrenzt.

Ist die Wohnung größer, entfällt die Befreiung nicht vollständig. Der Immobilienwert wird vielmehr im Verhältnis der begünstigten zur gesamten Wohnfläche aufgeteilt. Nur der auf die Fläche oberhalb von 200 Quadratmetern entfallende Wertanteil wird steuerlich berücksichtigt.

Beispiel: Ein Kind erbt ein Familienheim mit 250 Quadratmetern Wohnfläche und einem steuerlichen Grundbesitzwert von einer Million Euro. Der begünstigte Anteil beträgt 200 von 250 Quadratmetern und damit 80 Prozent. Somit bleiben 800.000 Euro aufgrund der Familienheimbefreiung außer Ansatz. Die übrigen 200.000 Euro können zusätzlich durch den persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro abgedeckt sein, sofern dieser nicht bereits durch weiteres geerbtes Vermögen verbraucht wird.

Was bedeutet „unverzügliche“ Selbstnutzung?

Der Erwerber muss sich ohne schuldhaftes Zögern dazu entscheiden, die Immobilie selbst zu bewohnen, und diesen Entschluss tatsächlich umsetzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt ein Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall regelmäßig als angemessen.

Ein späterer Einzug kann dennoch begünstigt sein. Der Erbe muss dann nachvollziehbar darlegen, wann er sich zur Selbstnutzung entschieden hat, warum der Einzug nicht früher möglich war und weshalb er die Verzögerung nicht zu vertreten hatte. Verzögerungen durch eine notwendige Erbauseinandersetzung oder erst später entdeckte gravierende Gebäudemängel können anerkannt werden. Bloßes Abwarten oder verspätet begonnene Renovierungen reichen regelmäßig nicht aus.

Die zehnjährige Selbstnutzungsfrist

Nach dem Einzug muss der Erwerber das Familienheim grundsätzlich zehn Jahre selbst bewohnen. Wird die Nutzung vorher vollständig oder teilweise aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.

Schädlich sind insbesondere:

• der Verkauf der Immobilie,
• eine vollständige oder teilweise Vermietung,
• die unentgeltliche Überlassung an andere Personen,
• ein längerer Leerstand,
• die dauerhafte Verlegung des Lebensmittelpunkts.

Der Wegfall ist dem Finanzamt anzuzeigen. Die Erbschaftsteuer wird anschließend so neu berechnet, als hätte die Befreiung von Anfang an nicht bestanden.

Wann ist ein vorzeitiger Auszug unschädlich?

Die Steuerbefreiung bleibt bestehen, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der weiteren Selbstnutzung gehindert ist. Dafür muss das Wohnen im konkreten Familienheim objektiv unmöglich oder unzumutbar sein. Reine Zweckmäßigkeitsentscheidungen oder persönliche Wohnwünsche genügen nicht.

Gesundheitliche Einschränkungen können einen zwingenden Grund darstellen, wenn eine selbstständige Haushaltsführung in der Immobilie nicht mehr zumutbar ist. Das kann etwa bei erheblicher Pflegebedürftigkeit und einem notwendigen Umzug in eine Pflegeeinrichtung der Fall sein. Übliche Unterstützungsleistungen oder der Wunsch nach einer kleineren Wohnung reichen dagegen nicht automatisch aus.

Besondere Vorsicht bei Erbengemeinschaften

Erben mehrere Personen das Familienheim, ist die Steuerbefreiung für jeden Erwerber gesondert zu prüfen. Ein Miterbe, der nicht selbst einzieht, erfüllt die persönlichen Voraussetzungen grundsätzlich nicht.

Soll das Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung einem einzelnen Miterben zugewiesen werden, müssen die erbrechtliche Übertragung, der Zeitpunkt des Einzugs und die steuerlichen Begünstigungstransfers sorgfältig aufeinander abgestimmt werden. Eine lange ungeklärte Auseinandersetzung kann außerdem die erforderliche unverzügliche Selbstnutzung gefährden.

Verkaufen oder behalten?

Wer das steuerfrei geerbte Familienheim innerhalb der zehnjährigen Bindungsfrist verkaufen möchte, sollte zunächst die mögliche Nachversteuerung berechnen lassen. Ein wirtschaftlich sinnvoller Verkauf kann dennoch vorteilhaft sein, wenn laufende Kosten, Sanierungsbedarf oder Finanzierungslasten höher wiegen als die nachträgliche Steuer.

Unabhängig von der Erbschaftsteuer sollte vor einem Verkauf ein realistischer Verkehrswert ermittelt werden. Der steuerliche Grundbesitzwert des Finanzamts entspricht nicht zwangsläufig dem am Markt erzielbaren Preis.

Frühzeitige Nachlassplanung schafft Sicherheit

Die Familienheimbefreiung kann auch bei sehr wertvollen Immobilien eine erhebliche Steuerentlastung ermöglichen. Sie setzt jedoch voraus, dass Eigentumsverhältnisse, tatsächliche Nutzung und Nachlassregelungen zusammenpassen.

Besonders bei mehreren Erben, großen Wohnflächen, gemischt genutzten Gebäuden oder einem möglichen späteren Verkauf sollte bereits vor dem Erbfall geprüft werden, ob eine Vererbung, eine lebzeitige Übertragung oder eine andere Gestaltung besser geeignet ist.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Generationenwerk begleitet Familien bei der abgestimmten Immobilien- und Nachfolgeplanung.

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