Leibrente

Vermögen gegen lebenslange Zahlungen übertragen

Eine Leibrente ist eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung, deren Dauer an das Leben einer bestimmten Person gekoppelt ist. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, muss sie grundsätzlich bis zum Tod des Rentenberechtigten gezahlt werden. Das Leibrentenversprechen bedarf mindestens der Schriftform; bei der Übertragung einer Immobilie ist der gesamte Vertrag notariell zu beurkunden.

Immobilienverkauf gegen Leibrente

Bei einer Immobilienleibrente überträgt der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung auf einen Käufer. Statt den vollständigen Kaufpreis sofort zu erhalten, bekommt er regelmäßig eine monatliche oder jährliche Rente. Zusätzlich kann eine einmalige Anfangszahlung vereinbart werden.

Häufig behält sich der Verkäufer außerdem ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Er kann dann weiterhin in der Immobilie wohnen oder – beim Nießbrauch – das Objekt vermieten und die Erträge behalten.

Die Höhe der Leibrente richtet sich insbesondere nach:

• dem Verkehrswert der Immobilie,
• dem Wert eines vorbehaltenen Wohnrechts oder Nießbrauchs,
• dem Alter und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten,
• einer möglichen Einmalzahlung,
• der vereinbarten Rentengarantiezeit,
• der Kosten- und Instandhaltungsverteilung.

Da die tatsächliche Zahlungsdauer nicht feststeht, trägt der Käufer ein sogenanntes Langlebigkeitsrisiko: Lebt der Berechtigte länger als statistisch erwartet, muss die Rente entsprechend länger gezahlt werden. Verstirbt er früh, enden die Zahlungen dagegen grundsätzlich mit seinem Tod, sofern keine Mindestlaufzeit oder Hinterbliebenenregelung vereinbart wurde.

Wie wird die Zahlung abgesichert?

Bei einer Immobilienübertragung sollte die Leibrente nicht nur vertraglich zugesagt, sondern auch dinglich abgesichert werden. Dafür kann zugunsten des Berechtigten eine Reallast im Grundbuch eingetragen werden. Sie belastet das Grundstück mit der Verpflichtung, wiederkehrende Leistungen zu erbringen.

Der Vertrag sollte außerdem festlegen:

• wann und in welcher Höhe die Rente gezahlt wird,
• ob sie an die Inflation angepasst wird,
• ob eine Mindestlaufzeit oder Rentengarantie besteht,
• ob Zahlungen an Hinterbliebene übergehen,
• wer Steuern, Versicherungen und Reparaturen trägt,
• welche Folgen ein Zahlungsverzug hat,
• ob und unter welchen Bedingungen die Immobilie weiterverkauft werden darf.

Besonders wichtig ist die Rangstelle der eingetragenen Rechte im Grundbuch. Eine nachrangige Absicherung kann im Fall einer Zwangsversteigerung oder Insolvenz weniger Schutz bieten.

Vorteile und Risiken

Für den bisherigen Eigentümer kann eine Leibrente regelmäßige Einnahmen schaffen, ohne dass er die Immobilie sofort verlassen muss. Gleichzeitig entfällt jedoch das Eigentum. Ein späterer Verkauf, eine Beleihung oder eine anderweitige Verfügung über die Immobilie ist dann nicht mehr ohne Weiteres möglich.

Für den Käufer kann sich der Erwerb ohne vollständige sofortige Kaufpreiszahlung finanziell anbieten. Die Gesamtkosten lassen sich jedoch wegen der ungewissen Lebensdauer des Berechtigten nur eingeschränkt kalkulieren.

Die Leibrente ist deshalb vor allem für Eigentümer interessant, die ihr Immobilienvermögen in laufende Einkünfte umwandeln möchten und keine oder nicht zwingend vollständig zu berücksichtigende Erben haben. Vor einer Vereinbarung sollten jedoch auch Alternativen wie Verkauf mit Rückmietung, Teilverkauf, Nießbrauch oder ein klassischer Verkauf geprüft werden.

Steuerliche Behandlung

Die steuerlichen Folgen hängen von der konkreten Gestaltung ab. Leibrenten können beim Empfänger teilweise als sonstige Einkünfte steuerpflichtig sein. Bei bestimmten privaten Leibrenten wird grundsätzlich nur der sogenannte Ertragsanteil besteuert, dessen Höhe insbesondere vom Alter bei Rentenbeginn abhängt.

Bei einer Immobilienübertragung kann zusätzlich zu prüfen sein, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Das betrifft insbesondere Grundstücke, die innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert werden und nicht unter die gesetzliche Ausnahme für selbst genutzte Immobilien fallen.

Für schenkung- oder erbschaftsteuerliche Berechnungen wird der Kapitalwert lebenslanger Leistungen anhand des Jahreswerts und gesetzlicher, auf Sterbetafeln beruhender Vervielfältiger bestimmt.

Da Kaufpreisanteil, Zinsanteil, Wohnrecht und Rentenzahlung steuerlich unterschiedlich behandelt werden können, sollte die Vertragsgestaltung vor der Beurkundung steuerlich geprüft werden.