Erbpacht

Bauen oder kaufen auf einem fremden Grundstück

Der Begriff Erbpacht wird im allgemeinen Sprachgebrauch häufig verwendet. Die rechtlich korrekte Bezeichnung lautet jedoch Erbbaurecht. Es ermöglicht einer Person, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten, zu besitzen und zu nutzen. Das Grundstück verbleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers. Das Erbbaurecht selbst ist grundsätzlich vererblich und veräußerlich.

Grundstückseigentümer sind häufig Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder private Eigentümer. Der Erbbauberechtigte muss den Grund und Boden nicht kaufen und benötigt daher zunächst weniger Kapital. Im Gegenzug zahlt er dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen sogenannten Erbbauzins.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht wird durch einen notariell beurkundeten Vertrag vereinbart und in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen. Darin werden die Rechte und Pflichten beider Seiten festgelegt. Typische Vertragslaufzeiten liegen häufig zwischen 50 und 99 Jahren, wobei das Gesetz keine einheitliche Mindest- oder Höchstdauer vorgibt.

Während der Laufzeit kann der Erbbauberechtigte die Immobilie grundsätzlich ähnlich wie ein Grundstückseigentümer nutzen. Er kann das Erbbaurecht insbesondere:

• selbst bewohnen oder vermieten,
• verkaufen oder verschenken,
• vererben,
• zur Finanzierung mit einer Grundschuld belasten.

Der Vertrag kann jedoch bestimmen, dass für einen Verkauf oder eine Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist. Eine Zustimmung darf unter den gesetzlichen Voraussetzungen nicht willkürlich verweigert werden.

Was regelt der Erbbaurechtsvertrag?

Der Vertrag ist für die wirtschaftliche Bewertung besonders wichtig. Er kann unter anderem Regelungen enthalten über:

• die Errichtung und Nutzung des Gebäudes,
• die Instandhaltung und Modernisierung,
• die Versicherung des Bauwerks,
• die Verteilung öffentlicher und privater Lasten,
• die Höhe und Anpassung des Erbbauzinses,
• Zustimmungspflichten bei Verkauf oder Finanzierung,
• Voraussetzungen für einen Heimfall,
• die Entschädigung bei Vertragsende,
• ein Vorrecht auf Verlängerung oder Grundstückskauf.

Diese Vereinbarungen gelten regelmäßig über Jahrzehnte und binden auch spätere Erwerber oder Erben des Erbbaurechts. Der Vertrag sollte deshalb vor einem Kauf vollständig geprüft werden.

Was ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist die laufende Vergütung für die Nutzung des Grundstücks. Seine Höhe und Zahlungsweise werden im Vertrag vereinbart. Häufig enthält der Vertrag eine Anpassungsklausel, durch die sich der Erbbauzins während der Laufzeit beispielsweise entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung erhöhen kann.

Bei Erbbaurechten, die Wohnzwecken dienen, ist eine Erhöhung nur zulässig, soweit sie unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist. Bei der Beurteilung spielt insbesondere die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse eine Rolle.

Kaufinteressenten sollten deshalb nicht nur den aktuellen Erbbauzins betrachten. Entscheidend ist auch, wie oft und nach welchem Maßstab er angepasst werden darf. Ein zunächst günstiges Erbbaurecht kann durch spätere Erhöhungen langfristig deutlich teurer werden.

Was bedeutet Heimfall?

Der Heimfall ist nicht mit dem regulären Ablauf des Erbbaurechts gleichzusetzen. Er bezeichnet die vertraglich vereinbarte Verpflichtung, das Erbbaurecht bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen vorzeitig auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.

Als mögliche Heimfallgründe kommen beispielsweise infrage:

• erhebliche Rückstände beim Erbbauzins,
• Insolvenz oder Zwangsversteigerung,
• eine vertragswidrige Nutzung,
• die Nichterfüllung vereinbarter Baupflichten,
• unzulässige Veräußerungen oder Belastungen.

Ein Zahlungsverzug kann einen Heimfall wegen rückständigen Erbbauzinses nur begründen, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offenstehen. Macht der Eigentümer den Heimfallanspruch geltend, muss er grundsätzlich eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zahlen. Einzelheiten können im Vertrag geregelt werden.

Was geschieht nach Ablauf der Vertragszeit?

Mit dem vereinbarten Zeitablauf erlischt das Erbbaurecht grundsätzlich. Das Bauwerk fällt dann dem Grundstückseigentümer zu. Der bisherige Erbbauberechtigte erhält grundsätzlich eine Entschädigung für das Gebäude.

Die Höhe und Zahlungsweise der Entschädigung werden häufig bereits im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Das Gesetz erlaubt grundsätzlich auch abweichende Vereinbarungen. Daher sollte frühzeitig geprüft werden, welcher Anteil des Gebäudewerts bei Vertragsende ersetzt wird und wie der Wert ermittelt werden soll.

Statt das Erbbaurecht auslaufen zu lassen, können die Parteien eine Verlängerung vereinbaren. Ein automatischer Anspruch auf Verlängerung besteht jedoch nur, wenn er vertraglich vorgesehen ist. Eine kurze Restlaufzeit kann den Verkaufspreis und die Finanzierbarkeit erheblich beeinträchtigen.

Welche Vorteile bietet das Erbbaurecht?

Der wichtigste Vorteil liegt darin, dass das Grundstück nicht gekauft werden muss. Dadurch sinkt der anfängliche Kapitalbedarf. Das kann insbesondere in Regionen mit hohen Bodenpreisen den Bau oder Erwerb einer Immobilie erleichtern.

Weitere mögliche Vorteile sind:

• geringerer Finanzierungsbedarf zu Beginn,
• Zugang zu Grundstücken, die nicht verkauft werden,
• langfristige und grundsätzlich vererbbare Nutzung,
• Möglichkeit, das Erbbaurecht zu verkaufen oder zu beleihen.

Ob das Modell tatsächlich günstiger ist, hängt jedoch vom Grundstückswert, dem Erbbauzins, möglichen Anpassungen, der Restlaufzeit und den Vertragsbedingungen ab.

Welche Nachteile und Risiken bestehen?

Der Erbbauberechtigte besitzt zwar das Gebäude beziehungsweise das entsprechende Nutzungsrecht, nicht jedoch den Grund und Boden. Zusätzlich zu Darlehensraten, Instandhaltung und laufenden Immobilienkosten muss dauerhaft der Erbbauzins gezahlt werden.

Besondere Risiken sind:

• steigende Erbbauzinsen,
• Zustimmungspflichten bei Verkauf oder Finanzierung,
• Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe bei kurzer Restlaufzeit,
• eingeschränkte bauliche oder wirtschaftliche Nutzung,
• eine geringe Entschädigung bei Vertragsende,
• vertraglich weit gefasste Heimfallregelungen.

Die verbleibende Laufzeit ist beim Kauf besonders wichtig. Banken verlangen regelmäßig, dass das Erbbaurecht noch ausreichend lange besteht, um das Darlehen innerhalb seiner Laufzeit abzusichern.

Erbbaurecht bei Erbschaft und Schenkung

Da das Erbbaurecht vererblich ist, geht es im Erbfall grundsätzlich auf den oder die Erben über. Diese übernehmen damit auch die vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere die Zahlung des Erbbauzinses und die vereinbarten Instandhaltungs- oder Nutzungspflichten.

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird das Erbbaurecht nach besonderen Vorschriften des Bewertungsgesetzes bewertet. Dabei werden unter anderem der Wert des unbelasteten Grundstücks, die Restlaufzeit, der Erbbauzins und die vertraglichen Verhältnisse berücksichtigt. Erbbaurecht und belastetes Grundstück werden getrennt bewertet.

Auch der entgeltliche Erwerb eines Erbbaurechts kann Grunderwerbsteuer auslösen, da Erbbaurechte für Zwecke des Grunderwerbsteuerrechts Grundstücken gleichgestellt werden.

Was sollte vor dem Kauf geprüft werden?

Vor dem Erwerb einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück sollten insbesondere folgende Punkte geklärt werden:

• Wie lange läuft das Erbbaurecht noch?
• Wie hoch ist der aktuelle Erbbauzins?
• Wann und wie darf der Erbbauzins erhöht werden?
• Ist für Verkauf, Vermietung oder Finanzierung eine Zustimmung erforderlich?
• Welche Instandhaltungs- und Modernisierungspflichten bestehen?
• Welche Regelungen gelten für Heimfall und Vertragsverstöße?
• Wie hoch ist die Entschädigung bei Vertragsende?
• Besteht ein Anspruch oder Vorrecht auf Verlängerung?
• Ist die Finanzierung über die gesamte Laufzeit gesichert?

Nicht nur der Kaufpreis des Gebäudes, sondern die gesamte finanzielle Belastung während der verbleibenden Vertragsdauer sollte berücksichtigt werden. Aufgrund der langen Bindung und der häufig komplexen Vertragsgestaltung ist eine rechtliche und wirtschaftliche Prüfung vor dem Kauf besonders wichtig.