Wohnrecht & Nießbrauch

Wer eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige überträgt, gibt das Eigentum aus der Hand. Durch ein vorbehaltenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch kann sich der bisherige Eigentümer dennoch dauerhaft absichern.

Beide Rechte werden üblicherweise im notariellen Übertragungsvertrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Dadurch bleiben sie grundsätzlich auch bestehen, wenn die Immobilie später verkauft wird. Der Erwerber übernimmt das Grundstück dann mit der eingetragenen Belastung.

Was ist ein Wohnrecht?

Das sogenannte Wohnrecht ist rechtlich meist als dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ausgestaltet. Es berechtigt eine Person, ein Gebäude oder bestimmte Räume unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen. Das Recht kann sich beispielsweise auf eine gesamte Wohnung, eine Etage oder einzelne Räume beziehen.

Ein Wohnrecht eignet sich vor allem, wenn der Übertragende die Immobilie weiterhin selbst nutzen möchte. Eine Vermietung und der Bezug der Mieteinnahmen sind davon grundsätzlich nicht umfasst. Auch bei einem späteren Umzug in ein Pflegeheim entsteht aus einem reinen Wohnrecht normalerweise kein Anspruch darauf, die Immobilie zu vermieten.

Im Vertrag sollte daher genau festgelegt werden:

• welche Räume genutzt werden dürfen,
• ob Garten, Keller, Garage oder Stellplatz einbezogen sind,
• ob Ehepartner, Angehörige oder Pflegepersonen mitwohnen dürfen,
• wer Betriebs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten trägt,
• was bei einem dauerhaften Auszug oder Pflegeheimaufenthalt geschieht.

Je genauer das Recht beschrieben wird, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten.

Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch gewährt weitergehende Befugnisse. Nach § 1030 BGB darf der Nießbraucher die Immobilie nutzen und ihre wirtschaftlichen Erträge erhalten. Er kann sie daher selbst bewohnen oder vermieten und grundsätzlich die Mieteinnahmen behalten. Eigentümer bleibt jedoch die beschenkte Person.

Ein Nießbrauch bietet sich insbesondere an, wenn die Immobilie vermietet ist oder später vermietet werden können soll. Zieht der Berechtigte beispielsweise in ein Pflegeheim, können die Mieteinnahmen weiterhin zu seiner finanziellen Absicherung beitragen.

Der Nießbraucher darf die Immobilie jedoch nicht verkaufen. Auch wesentliche Veränderungen an der wirtschaftlichen Nutzung oder Substanz sind ohne entsprechende Vereinbarung beziehungsweise Zustimmung des Eigentümers regelmäßig nicht möglich.

Die wichtigsten Unterschiede

Wohnrecht

• dient in erster Linie der eigenen Wohnnutzung,
• kann auf einzelne Räume begrenzt werden,
• umfasst grundsätzlich keine Vermietung,
• ist meist einfacher und wirtschaftlich weniger weitreichend.

Nießbrauch

• erlaubt Eigennutzung und Vermietung,
• sichert dem Berechtigten die laufenden Erträge,
• umfasst regelmäßig stärkere Besitz- und Verwaltungsrechte,
• belastet die Immobilie wirtschaftlich stärker.

Welches Recht besser geeignet ist, hängt davon ab, ob lediglich die eigene Wohnung gesichert oder auch die Möglichkeit zur Vermietung und Einnahmeerzielung erhalten werden soll.

Wer trägt die laufenden Kosten?

Die Kostenverteilung sollte ausdrücklich im Übertragungsvertrag geregelt werden. Zu unterscheiden sind insbesondere:

• laufende Betriebskosten,
• Grundsteuer und Versicherungen,
• gewöhnliche Instandhaltung,
• größere Sanierungen,
• außergewöhnliche Reparaturen,
• Darlehens- und Finanzierungskosten.

Ohne klare Vereinbarung gelten die gesetzlichen Regelungen, die insbesondere beim Nießbrauch verschiedene Pflichten zwischen Eigentümer und Berechtigtem aufteilen. Das kann im Einzelfall zu Unsicherheiten führen. Eine detaillierte Kostenregelung verhindert, dass beispielsweise bei einer Dachsanierung oder einem Heizungsaustausch ungeklärt bleibt, wer zahlen muss.

Wie wirken sich Wohnrecht und Nießbrauch steuerlich aus?

Wird eine Immobilie unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs verschenkt, bleibt das Nutzungsrecht als Belastung auf dem Grundstück bestehen. Sein Kapitalwert kann den steuerpflichtigen Wert der Schenkung grundsätzlich mindern. Beim Vorbehaltsnießbrauch wird der ermittelte Kapitalwert regelmäßig von der Bereicherung des Beschenkten abgezogen.

Der Wert des Rechts richtet sich insbesondere nach:

• dem jährlichen wirtschaftlichen Nutzungsvorteil,
• der vereinbarten oder voraussichtlichen Dauer,
• bei lebenslangen Rechten dem Alter und Geschlecht des Berechtigten,
• den gesetzlichen Bewertungsvorschriften.

Bei einem Wohnrecht wird der Jahreswert typischerweise aus der ersparten marktüblichen Miete abgeleitet. Beim Nießbrauch können die nachhaltig erzielbaren Erträge maßgeblich sein. Lebenslange Rechte werden mithilfe gesetzlicher Vervielfältiger kapitalisiert, die auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes beruhen. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gelten die vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten aktuellen Vervielfältiger.

Ein hohes Alter des Berechtigten führt regelmäßig zu einem geringeren Kapitalwert als bei einer jüngeren Person, weil statistisch von einer kürzeren Nutzungsdauer ausgegangen wird. Die konkrete steuerliche Wirkung hängt jedoch auch vom Immobilienwert, den persönlichen Freibeträgen und weiteren Steuerbefreiungen ab.

Freibeträge durch frühzeitige Übertragung nutzen

Bei Schenkungen gelten unter anderem folgende persönliche Freibeträge:

• 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner,
• 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder,
• 200.000 Euro für die meisten Enkel,
• 20.000 Euro für viele weitere Personen.

Mehrere Erwerbe von derselben Person werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann der persönliche Freibetrag grundsätzlich erneut zur Verfügung stehen.

Eine frühzeitige Übertragung kann deshalb steuerliche Vorteile bieten. Sie sollte jedoch nicht allein nach der möglichen Steuerersparnis beurteilt werden. Der Übertragende verliert das Eigentum und kann später nicht mehr frei über die Immobilie verfügen.

Welche zusätzlichen Sicherungen sind sinnvoll?

Neben Wohnrecht oder Nießbrauch können im Übertragungsvertrag Rückforderungsrechte vereinbart werden. Eine Rückübertragung kann beispielsweise vorgesehen werden, wenn:

• der Beschenkte vor dem Übertragenden verstirbt,
• die Immobilie ohne Zustimmung verkauft oder belastet wird,
• der Beschenkte insolvent wird,
• eine Zwangsvollstreckung droht,
• die Ehe des Beschenkten geschieden wird,
• vereinbarte Pflege- oder Versorgungsleistungen nicht erbracht werden.

Solche Ansprüche können durch eine Vormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Wohnrecht, Nießbrauch und Rückforderungsrechte sollten aufeinander abgestimmt werden, damit die Immobilie zwar frühzeitig übertragen wird, die wirtschaftliche und persönliche Absicherung des bisherigen Eigentümers jedoch erhalten bleibt.

Was geschieht bei einem späteren Verzicht?

Verzichtet der Berechtigte unentgeltlich auf ein noch werthaltiges Wohn- oder Nießbrauchsrecht, kann darin eine weitere Schenkung an den Eigentümer liegen. Das ist insbesondere relevant, wenn das Recht gelöscht wird, damit die Immobilie unbelastet verkauft oder finanziert werden kann. Der Verzicht sollte deshalb vorab steuerlich geprüft werden.

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Ein Wohnrecht genügt häufig, wenn ausschließlich die eigene Wohnmöglichkeit geschützt werden soll. Der Nießbrauch ist meist geeigneter, wenn zusätzlich Mieteinnahmen, Verwaltungsbefugnisse und eine flexible Nutzung erhalten bleiben sollen.

Da die Übertragung langfristige rechtliche, steuerliche und familiäre Folgen hat, sollten Immobilienwert, Kostenverteilung, Rückforderungsrechte und persönliche Versorgung gemeinsam betrachtet werden.