Sonder­eigentum & Gemeinschafts­eigentum

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Was gehört wem?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur die alleinige Rechtsposition an den eigenen Räumen. Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zusammen. Beide Bestandteile sind rechtlich miteinander verbunden und können grundsätzlich nicht unabhängig voneinander verkauft werden.

Die Abgrenzung ist im Alltag besonders wichtig. Sie beeinflusst, welche Gebäudeteile ein Eigentümer allein nutzen oder verändern darf, wer für Reparaturen zuständig ist und wie die entstehenden Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft verteilt werden.

Was zählt zum Sondereigentum?

Sondereigentum bezeichnet die Gebäudeteile und Räume, die ausschließlich einem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet sind. Dazu gehört in erster Linie die jeweilige Wohnung. Bei gewerblich oder anderweitig genutzten Räumen wird von Teileigentum gesprochen.

Zum Sondereigentum können insbesondere gehören:

• nicht tragende Innenwände,
• Bodenbeläge und Estrich, soweit sie keine konstruktive Funktion erfüllen,
• Wand- und Deckenverkleidungen,
• Innentüren,
• Sanitäreinrichtungen,
• innerhalb der Wohnung verlaufende Leitungen, sofern sie ausschließlich dieser Einheit dienen,
• zugeordnete Keller-, Abstell- oder Gewerberäume,
• bestimmte Garagen oder Stellplätze.

Welche Räume tatsächlich einer Einheit gehören, ergibt sich aus der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan und dem jeweiligen Wohnungsgrundbuch. Bewegliche Einrichtungsgegenstände wie Möbel oder eine nicht fest mit dem Gebäude verbundene Einbauküche gehören dagegen nicht automatisch zum Sondereigentum im wohnungseigentumsrechtlichen Sinn.

Der Eigentümer darf sein Sondereigentum grundsätzlich selbst nutzen, vermieten und innerhalb der gesetzlichen sowie vereinbarten Grenzen verändern. Er muss dabei jedoch Rücksicht auf die übrigen Eigentümer nehmen und darf das Gemeinschaftseigentum nicht ohne erforderliche Zustimmung beeinträchtigen.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie alle Gebäudeteile und Anlagen, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören. Dazu zählen insbesondere Bestandteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder von mehreren Einheiten genutzt werden.

Typische Beispiele sind:

• Grundstück und Außenflächen,
• Fundamente und Bodenplatte,
• tragende Wände und Geschossdecken,
• Dach und Fassade,
• Treppenhaus und gemeinschaftliche Flure,
• Aufzüge,
• zentrale Heizungsanlagen,
• gemeinschaftliche Versorgungs- und Entsorgungsleitungen,
• Außenfenster und Außentüren,
• gemeinschaftliche Fahrrad-, Wasch- oder Technikräume.

Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann durch die Teilungserklärung nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt werden. Das betrifft insbesondere konstruktive Gebäudeteile sowie Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Umgekehrt können die Eigentümer vereinbaren, dass grundsätzlich sondereigentumsfähige Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Wem gehören Fenster, Balkone und Leitungen?

Bei bestimmten Gebäudeteilen ist die Zuordnung nicht auf den ersten Blick eindeutig. Fenster befinden sich zwar innerhalb einer Wohnung, gehören wegen ihrer Bedeutung für die Fassade und die Gebäudehülle grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Entsprechendes gilt regelmäßig für Wohnungseingangstüren, soweit deren äußere Gestaltung und Funktion betroffen sind.

Auch Balkone bestehen aus unterschiedlichen rechtlichen Bestandteilen. Die tragende Konstruktion, die Balkonplatte, die Außenansicht und das Geländer sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum. Einzelne Oberflächen oder Innenbeläge können dagegen abhängig von der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sein.

Bei Leitungen kommt es insbesondere darauf an, welche Einheiten sie versorgen. Hauptleitungen und Leitungsabschnitte, die mehreren Wohnungen dienen, gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Leitungen, die ausschließlich eine einzelne Wohnung versorgen, können dagegen dem Sondereigentum zugeordnet sein. Entscheidend sind die konkrete Funktion sowie die Regelungen in der Teilungserklärung.

Keller, Garten und Stellplatz

Ein Kellerraum kann Sondereigentum sein, wenn er im Aufteilungsplan eindeutig einer Wohnung zugeordnet und entsprechend im Grundbuch erfasst wurde. Eine bloße tatsächliche Nutzung oder eine Beschriftung an der Kellertür reicht dafür nicht aus.

Ähnliches gilt für Stellplätze. Diese können eigenständiges Sondereigentum oder Bestandteil einer anderen Eigentumseinheit sein. Alternativ kann lediglich ein Sondernutzungsrecht bestehen.

Gartenflächen sind dagegen häufig Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur ein bestimmter Eigentümer sie nutzen darf. In diesem Fall liegt regelmäßig ein Sondernutzungsrecht vor. Es gewährt die ausschließliche Nutzung, verändert aber nicht die Eigentumszuordnung.

Sondereigentum ist nicht dasselbe wie ein Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht berechtigt einen Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Typische Anwendungsfälle sind Gartenflächen, Terrassen, Dachböden oder Stellplätze.

Die betreffende Fläche bleibt dennoch Gemeinschaftseigentum. Deshalb darf der Nutzungsberechtigte sie nicht automatisch nach Belieben bebauen oder grundlegend verändern. Ob er für Pflege, Instandhaltung und Kosten verantwortlich ist, richtet sich nach der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung.

Diese Unterscheidung ist beim Kauf besonders wichtig. Ein Garten im Sondereigentum und ein gemeinschaftlicher Garten mit Sondernutzungsrecht können im Alltag ähnlich genutzt werden, rechtlich bestehen jedoch erhebliche Unterschiede.

Wer ist für Reparaturen verantwortlich?

Für die Instandhaltung des Sondereigentums ist grundsätzlich der jeweilige Eigentümer zuständig. Muss beispielsweise ein Bodenbelag, eine Innentür oder eine ausschließlich zur Wohnung gehörende Sanitäreinrichtung erneuert werden, trägt der Eigentümer die Kosten normalerweise selbst.

Die Erhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt dagegen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Reparaturen am Dach, an der Fassade, an tragenden Bauteilen oder an der zentralen Heizungsanlage werden grundsätzlich gemeinschaftlich beschlossen und finanziert.

Die Kosten des Gemeinschaftseigentums werden im gesetzlichen Ausgangspunkt nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen verteilt. Die Teilungserklärung kann andere Verteilungsschlüssel vorsehen. Außerdem kann die Gemeinschaft für einzelne Kostenarten unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine abweichende Verteilung beschließen.

Die Eigentumszuordnung und die Kostentragung müssen daher getrennt betrachtet werden. Auch wenn ein Gebäudeteil Gemeinschaftseigentum ist, kann eine wirksame Vereinbarung oder ein zulässiger Beschluss dazu führen, dass bestimmte Eigentümer die Kosten allein oder nach einem besonderen Schlüssel tragen.

Welche Veränderungen darf ein Eigentümer vornehmen?

Innerhalb des Sondereigentums kann der Eigentümer grundsätzlich Renovierungen und Umbauten durchführen. Grenzen bestehen jedoch, wenn dadurch das Gemeinschaftseigentum, die Gebäudesicherheit oder andere Eigentümer beeinträchtigt werden.

Das Entfernen einer nicht tragenden Innenwand kann beispielsweise zulässig sein. Eingriffe in tragende Bauteile, die Fassade, Fenster, zentrale Leitungen oder die Dachkonstruktion bedürfen dagegen regelmäßig einer vorherigen Abstimmung oder Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft.

Auch Maßnahmen auf einer Fläche mit Sondernutzungsrecht sind nicht automatisch erlaubt. Ein Eigentümer darf einen ausschließlich genutzten Garten daher nicht ohne Weiteres mit einem Wintergarten, einer Überdachung oder einem Gartenhaus bebauen.

Warum ist die Abgrenzung beim Kauf wichtig?

Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte nicht nur die Wohnung selbst besichtigt werden. Käufer erwerben zugleich einen Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum und beteiligen sich damit an dessen Zustand, Verwaltung und Kosten.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,
• Aufteilungsplan und Wohnungsgrundbuch,
• Zuordnung von Keller, Stellplatz und Garten,
• bestehende Sondernutzungsrechte,
• Kostenverteilung für Fenster, Balkone oder Leitungen,
• Beschlüsse über geplante Sanierungen,
• Höhe der Erhaltungsrücklage,
• bereits bestehende Zahlungs- oder Instandhaltungspflichten.

Auch Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Gebäude und dem Aufteilungsplan können problematisch sein. Ein tatsächlich genutzter Raum gehört rechtlich nicht automatisch zu einer Wohnung. Maßgeblich sind grundsätzlich die grundbuchlich dokumentierte Aufteilung und die dazugehörigen Unterlagen. Fehlerhafte oder unklare Zuordnungen können spätere Verkäufe, Finanzierungen und Reparaturentscheidungen erschweren.