Teilungs­erklärung

Teilungserklärung: Grundlage für Wohnungs- und Teileigentum

Die Teilungserklärung ist ein zentrales rechtliches Dokument bei der Aufteilung eines Grundstücks in einzelne Eigentumseinheiten. Nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz kann der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und jeder Anteil mit einem bestimmten Sondereigentum verbunden ist. Erst auf dieser Grundlage können rechtlich selbstständige Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten entstehen.

Bei Wohnräumen spricht das Gesetz von Wohnungseigentum. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, etwa Büros, Ladenflächen oder Praxen, werden als Teileigentum bezeichnet. Mit jeder Einheit ist zugleich ein Anteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude verbunden.

Was gehört zu einer Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung besteht regelmäßig aus mehreren aufeinander abgestimmten Bestandteilen:

• der eigentlichen Erklärung über die Aufteilung des Grundstücks,
• der Zuordnung der Miteigentumsanteile,
• dem Aufteilungsplan,
• der Abgeschlossenheitsbescheinigung,
• häufig einer Gemeinschaftsordnung.

Der Aufteilungsplan enthält Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes. Die einzelnen Wohnungen, Gewerberäume, Keller, Stellplätze oder sonstigen Flächen werden nummeriert und den jeweiligen Eigentumseinheiten zugeordnet. Wohnungen und Räume sollen grundsätzlich in sich abgeschlossen sein. Stellplätze oder außerhalb des Gebäudes liegende Flächen müssen im Aufteilungsplan eindeutig durch Maßangaben bestimmt werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt. Sie bestätigt, dass die vorgesehenen Einheiten baulich ausreichend voneinander getrennt und selbstständig nutzbar sind. Sie ist eine wesentliche Voraussetzung für die Anlage der einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Eine der wichtigsten Aufgaben der Teilungserklärung ist die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum gehören die Räume einer bestimmten Wohnung oder Gewerbeeinheit sowie die Gebäudebestandteile, die verändert werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer zu beeinträchtigen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören insbesondere das Grundstück und solche Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Dazu zählen regelmäßig das Dach, die Fassade, tragende Bauteile, Treppenhäuser sowie gemeinschaftlich genutzte Anlagen und Einrichtungen. Auch Gebäudeteile innerhalb einer Wohnung können Gemeinschaftseigentum sein, wenn sie für die Konstruktion oder die Versorgung des gesamten Gebäudes erforderlich sind.

Die Unterscheidung ist nicht nur für die Nutzung wichtig. Sie entscheidet auch darüber, wer für Wartung, Reparatur und Instandhaltung verantwortlich ist und wer die entstehenden Kosten trägt.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ergänzt die eigentliche Aufteilung und gestaltet das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Sie ist häufig Bestandteil der Teilungserklärung, rechtlich jedoch von der rein räumlichen Aufteilung zu unterscheiden.

Typische Regelungen betreffen:

• die Nutzung der Wohnungen und Gewerbeeinheiten,
• die Verteilung von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten,
• das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung,
• die Haltung von Haustieren,
• die Vermietung oder gewerbliche Nutzung,
• Zuständigkeiten für einzelne Gebäudeteile,
• Veräußerungsbeschränkungen,
• Rechte und Pflichten der Eigentümer.

Ohne besondere Vereinbarung werden Kosten grundsätzlich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen verteilt. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch abweichende Verteilungsschlüssel vorsehen, beispielsweise nach Wohnfläche, Verbrauch oder Anzahl der Einheiten.

Auch beim Stimmrecht können besondere Regelungen bestehen. Nach der gesetzlichen Grundregel hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. In der Gemeinschaftsordnung kann stattdessen beispielsweise eine Abstimmung nach Einheiten oder Miteigentumsanteilen vorgesehen sein.

Was sind Sondernutzungsrechte?

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Typische Beispiele sind Gartenflächen, Terrassen, Stellplätze oder bestimmte Bereiche des Dachbodens.

Die Fläche bleibt dabei grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Andere Eigentümer werden jedoch von der Nutzung ausgeschlossen. Aus der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung sollte außerdem hervorgehen, wer für Pflege, Instandhaltung und Kosten der betreffenden Fläche verantwortlich ist.

Warum ist die Teilungserklärung für Käufer wichtig?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die sichtbaren Räume. Maßgeblich ist, welche Flächen und Rechte der Einheit laut Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan tatsächlich zugeordnet sind.

Käufer sollten deshalb vor der notariellen Beurkundung insbesondere prüfen:

• Stimmen Wohnungsnummer und Grundbuchbezeichnung überein?
• Gehören Keller, Stellplatz oder Garten tatsächlich zur Einheit?
• Handelt es sich um Sondereigentum oder nur um ein Sondernutzungsrecht?
• Welche Nutzungsbeschränkungen bestehen?
• Wie werden laufende Kosten und größere Instandhaltungen verteilt?
• Ist für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters erforderlich?
• Sind gewerbliche Nutzung, Vermietung oder bauliche Veränderungen eingeschränkt?

Neben der Teilungserklärung sollten auch der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen, die Beschlusssammlung und die Höhe der Erhaltungsrücklage geprüft werden. Diese Unterlagen zeigen, welche finanziellen Verpflichtungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Was gilt bei Abweichungen vom tatsächlichen Gebäude?

Problematisch wird es, wenn die tatsächliche Bauausführung nicht mit dem Aufteilungsplan übereinstimmt. Ein ausgebauter Raum kann tatsächlich zu einer Wohnung gehören, rechtlich aber weiterhin Gemeinschaftseigentum oder einer anderen Einheit zugeordnet sein.

Für die Eigentumsverhältnisse ist grundsätzlich die im Grundbuch dokumentierte Teilung maßgeblich und nicht allein die tatsächliche Nutzung. Solche Abweichungen können den Verkauf, die Finanzierung und die Kostenverteilung erschweren. Eine Berichtigung kann abhängig vom Umfang der Änderung die Mitwirkung weiterer Eigentümer, eine notarielle Vereinbarung und eine Änderung der Grundbucheintragung erfordern.

Kann eine Teilungserklärung geändert werden?

Eine Änderung ist grundsätzlich möglich, kann aber rechtlich aufwendig sein. Werden Eigentumsgrenzen, Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte oder grundbuchlich abgesicherte Vereinbarungen verändert, müssen regelmäßig die betroffenen Eigentümer zustimmen. Unter Umständen ist zusätzlich die Zustimmung eingetragener Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich.

Reine Verwaltungsfragen können teilweise durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft geregelt werden. Eine Eigentümerversammlung kann jedoch nicht ohne entsprechende gesetzliche oder vereinbarte Beschlusskompetenz dauerhaft von der Teilungserklärung abweichen.

Bedeutung bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses

Soll ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und anschließend separat verkauft werden, bildet die Teilungserklärung die rechtliche Grundlage. Nach ihrer Eintragung wird für jede Einheit ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt. Die Einheiten können danach grundsätzlich einzeln verkauft, vererbt oder mit einer Grundschuld belastet werden.

Fehler bei der Aufteilung können langfristige Auswirkungen auf sämtliche Eigentümer haben. Die Teilungserklärung sollte deshalb fachgerecht erstellt und vor der Einreichung beim Grundbuchamt rechtlich geprüft werden.