Grund­erwerb­steuer

Geerbte Immobilie: Welche Steuern können anfallen?

Eine geerbte Immobilie kann einen erheblichen Vermögenswert darstellen, verursacht jedoch möglicherweise Steuern, laufende Kosten und wirtschaftliche Risiken. Vor einer Entscheidung über Selbstnutzung, Vermietung, Übernahme oder Verkauf sollte deshalb geprüft werden, welche steuerlichen Folgen entstehen.

Grundsätzlich sind drei Steuerarten zu unterscheiden:

• Erbschaftsteuer auf den Erwerb,
• Einkommensteuer auf einen späteren Verkaufsgewinn,
• Grunderwerbsteuer bei bestimmten entgeltlichen Folgeübertragungen.

Wann fällt Erbschaftsteuer an?

Ob Erbschaftsteuer entsteht, hängt vom gesamten steuerpflichtigen Erwerb, den Nachlassverbindlichkeiten, möglichen Steuerbefreiungen und dem persönlichen Freibetrag des Erben ab.

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können grundsätzlich 500.000 Euro steuerfrei erben. Für Kinder und Stiefkinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Enkel erhalten abhängig von der familiären Situation 200.000 oder 400.000 Euro. Für Geschwister, Nichten, Neffen, unverheiratete Partner und viele weitere Personen beträgt der Freibetrag regelmäßig nur 20.000 Euro.

Besteuert wird lediglich der Betrag, der nach Abzug aller berücksichtigungsfähigen Verbindlichkeiten, Steuerbefreiungen und Freibeträge verbleibt. Der Steuersatz richtet sich nach der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs.

Ehegatten können zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 Euro erhalten. Für Kinder bis zum 27. Lebensjahr gelten altersabhängige Versorgungsfreibeträge.

Wie wird die Immobilie bewertet?

Das Finanzamt bestimmt den steuerlichen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Je nach Grundstücksart wird das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren angewendet.

Liegt der so ermittelte Wert über dem tatsächlichen Marktwert, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Dafür ist regelmäßig ein geeignetes Verkehrswertgutachten oder ein zeitnah erzielter Kaufpreis erforderlich.

Bestimmte vermietete Wohnimmobilien werden für die Erbschaftsteuer nur mit 90 Prozent ihres festgestellten Werts angesetzt.

Wann bleibt das Familienheim steuerfrei?

Erbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das gemeinsam genutzte Familienheim, kann der Erwerb unabhängig vom Immobilienwert steuerfrei bleiben. Voraussetzung ist, dass der Verstorbene die Immobilie bis zum Erbfall selbst genutzt hat und der überlebende Partner sie unverzüglich selbst bewohnt.

Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erben. Die Begünstigung gilt jedoch nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Ein darüber hinausgehender Anteil wird grundsätzlich steuerlich berücksichtigt.

Der Erwerber muss die Immobilie im Regelfall zehn Jahre lang selbst nutzen. Wird sie vorher verkauft, vermietet oder dauerhaft aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn zwingende Gründe die weitere Nutzung verhindern.

Wer bereits kurz nach dem Erbfall verkaufen möchte, kann die Voraussetzungen für diese Steuerbefreiung daher meist nicht erfüllen.

Wann fällt beim Verkauf Einkommensteuer an?

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Umgangssprachlich wird dies häufig als Spekulationssteuer bezeichnet.

Die zehnjährige Veräußerungsfrist beginnt durch die Erbschaft nicht neu. Der Erbe übernimmt grundsätzlich den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat dieser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, kann sie im Privatvermögen regelmäßig steuerfrei verkauft werden.

Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann der Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein. Eine Ausnahme gilt insbesondere für selbst genutzte Immobilien. Der Verkauf kann steuerfrei bleiben, wenn das Objekt:

• seit der Anschaffung ausschließlich selbst bewohnt wurde oder
• im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken diente.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb kann auch die Selbstnutzung des Erblassers berücksichtigt werden.

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich grundsätzlich aus dem Verkaufserlös abzüglich der maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der berücksichtigungsfähigen Verkaufskosten. Bei einer geerbten Immobilie werden regelmäßig die historischen Anschaffungskosten des Erblassers zugrunde gelegt.

Übernimmt ein Miterbe die Immobilie gegen Ausgleichszahlungen, kann hinsichtlich des zusätzlich erworbenen Anteils ein entgeltliches Geschäft vorliegen. Dadurch können eigene Anschaffungskosten und neue steuerliche Fristen entstehen.

Wann entsteht Grunderwerbsteuer?

Der unmittelbare Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt sowohl für Alleinerben als auch für Erbengemeinschaften.

Auch die Übertragung eines Nachlassgrundstücks auf einen Miterben im Rahmen einer echten Erbauseinandersetzung kann steuerfrei bleiben. Eine Ausgleichszahlung führt deshalb nicht automatisch zur Grunderwerbsteuer.

Steuerpflichtig kann die Übertragung jedoch werden, wenn:

• das Grundstück nach abgeschlossener Erbauseinandersetzung erneut verkauft wird,
• die Übertragung nicht mehr der Teilung des Nachlasses dient,
• eine außenstehende Person die Immobilie erwirbt,
• ein Grundstück entgeltlich zur Erfüllung einer Geldforderung übertragen wird.

Für Ehegatten, Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie können zusätzliche Befreiungen gelten. Die steuerliche Einordnung sollte vor der notariellen Beurkundung geprüft werden.

Steuerwert und Verkaufspreis sind nicht identisch

Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert muss nicht dem späteren Verkaufspreis entsprechen. Zwischen Erbfall und Verkauf können sich Marktbedingungen, Zustand oder rechtliche Rahmenbedingungen verändern.

Vor dem Verkauf sollte daher ein aktueller und realistischer Verkehrswert bestimmt werden. Ein zu hoher Angebotspreis erschwert die Vermarktung, während ein zu niedriger Preis zu vermeidbaren Verlusten führen kann.

Was sollte vor dem Verkauf geprüft werden?

Wichtig sind insbesondere folgende Fragen:

• Wann hat der Erblasser die Immobilie erworben?
• Wurde sie selbst genutzt oder vermietet?
• Wurde die Familienheimbefreiung beansprucht?
• Würde ein Verkauf die zehnjährige Selbstnutzungsfrist verletzen?
• Welche Anschaffungs- und Herstellungskosten sind nachweisbar?
• Bestehen Grundschulden, Nießbrauch, Wohnrechte oder andere Belastungen?
• Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft?
• Erfolgt eine Übernahme als Erbauseinandersetzung oder als späterer Kauf?
• Entspricht der Steuerwert dem tatsächlichen Marktwert?

Gerade bei hohen Immobilienwerten, Erbengemeinschaften oder einem zeitnah geplanten Verkauf können unterschiedliche Gestaltungen erhebliche steuerliche Folgen haben. Eine fachliche Prüfung sollte daher möglichst vor verbindlichen Vereinbarungen erfolgen.