Notar­kosten

Notarkosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Wer eine geerbte Immobilie verkauft, möchte den Erlös möglichst wenig durch Nebenkosten schmälern. Die regulären Notar- und Grundbuchkosten des Eigentumsübergangs trägt zwar meistens der Käufer. Für bestimmte Maßnahmen, insbesondere die Löschung bestehender Belastungen, muss jedoch regelmäßig der Verkäufer aufkommen.

Warum ist ein Notar erforderlich?

Ein Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Ohne die vorgeschriebene Form ist der Kaufvertrag zunächst unwirksam. Der Notar entwirft den Vertrag, berät beide Parteien neutral und sorgt für eine rechtlich abgesicherte Abwicklung.

Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere:

• die Prüfung des Grundbuchs,
• die Gestaltung und Beurkundung des Kaufvertrags,
• die Eintragung der Auflassungsvormerkung,
• die Beschaffung erforderlicher Genehmigungen,
• die Sicherung der Lastenfreistellung,
• die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit,
• die Veranlassung der Eigentumsumschreibung.

Dadurch wird verhindert, dass der Käufer zahlt, ohne später Eigentümer zu werden, oder der Verkäufer sein Eigentum verliert, bevor der Kaufpreis abgesichert ist.

Wie werden die Notarkosten berechnet?

Die Gebühren sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Notare dürfen weder frei über ihre Preise verhandeln noch von den gesetzlichen Gebühren abweichen.

Maßgeblich ist in der Regel der Geschäftswert, der bei einem Immobilienkauf meist dem Kaufpreis entspricht. Hinzukommen können Gebühren für:

• die Beurkundung des Kaufvertrags,
• Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten,
• Auslagen und Dokumentenpauschalen,
• die gesetzliche Umsatzsteuer,
• Eintragungen und Löschungen beim Grundbuchamt.

Die endgültige Summe hängt von der Vertragsgestaltung, dem Kaufpreis, bestehenden Grundschulden und zusätzlichen Tätigkeiten ab. Eine pauschale Berechnung kann deshalb nur der groben Orientierung dienen.

Wer trägt die Kosten?

Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt der Käufer grundsätzlich die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eigentumseintragung im Grundbuch. Im Kaufvertrag wird daher üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die allgemeinen Notar- und Grundbuchkosten übernimmt.

Der Verkäufer trägt dagegen regelmäßig die Kosten, die erforderlich sind, um die Immobilie frei von nicht übernommenen Belastungen zu übertragen. Dazu gehören beispielsweise:

• die Löschung einer alten Grundschuld,
• die Beschaffung von Löschungsunterlagen,
• Treuhandgebühren einer abzulösenden Bank,
• weitere Maßnahmen zur vereinbarten Lastenfreistellung.

Ist noch eine Grundschuld des Erblassers eingetragen, geht sie durch den Erbfall nicht automatisch verloren. Soll der Käufer lastenfreies Eigentum erhalten, muss der Erbe als Verkäufer deren Löschung ermöglichen und üblicherweise die damit verbundenen Kosten tragen.

Haftet der Verkäufer trotz Kostenvereinbarung?

Die Vereinbarung im Kaufvertrag regelt zunächst, wer die Kosten wirtschaftlich tragen soll. Gegenüber dem Notar können jedoch mehrere Beteiligte gesetzlich als Kostenschuldner haften. Das betrifft insbesondere Personen, die den Auftrag erteilen, die Kostenschuld übernehmen oder deren Erklärungen beurkundet werden.

Zahlt der Käufer trotz vertraglicher Kostenübernahme nicht, kann daher unter bestimmten Voraussetzungen auch der Verkäufer in Anspruch genommen werden. Dieser kann anschließend aufgrund der vertraglichen Vereinbarung Erstattung vom Käufer verlangen. Die interne Kostenverteilung schützt somit nicht in jedem Fall vor einer gesetzlichen Außenhaftung.

Wird ein Notaranderkonto benötigt?

Bei einem üblichen Immobilienverkauf wird der Kaufpreis normalerweise direkt an den Verkäufer oder an abzulösende Gläubiger gezahlt. Der Notar informiert den Käufer durch die Fälligkeitsmitteilung, sobald dessen Eigentumserwerb ausreichend abgesichert ist.

Ein Notaranderkonto ist kein standardmäßiger Bestandteil jedes Immobilienkaufs. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und die direkte Zahlungsabwicklung nicht ausreicht. Da die Verwahrung zusätzliche Gebühren verursacht, sollte sie nur bei einer tatsächlichen rechtlichen oder wirtschaftlichen Notwendigkeit eingesetzt werden.

Was geschieht bei einem abgebrochenen Verkauf?

Kosten können bereits entstehen, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Wird der Notar mit der Erstellung eines Kaufvertrags beauftragt und fertigt einen vollständigen Entwurf an, können auch bei einem späteren Abbruch erhebliche Gebühren anfallen.

Im Kaufvertrag sollte deshalb geregelt werden, wer die Kosten trägt, wenn der Verkauf nicht vollzogen wird. Das betrifft beispielsweise:

• eine gescheiterte Finanzierung des Käufers,
• nicht erteilte Genehmigungen,
• die Ausübung eines vereinbarten Rücktrittsrechts,
• die Rückabwicklung des Vertrags,
• die Löschung einer bereits eingetragenen Vormerkung.

Häufig wird vereinbart, dass die Partei die zusätzlichen Kosten trägt, die den Abbruch zu verantworten hat.

Besonderheiten bei Erbengemeinschaften

Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, müssen grundsätzlich alle Miterben dem Verkauf zustimmen und an der notariellen Beurkundung mitwirken. Vor dem Termin sollte außerdem geklärt sein, wie der Kaufpreis verteilt wird und auf welche Konten er auszuzahlen ist.

Ist die Erbfolge im Grundbuch noch nicht nachgewiesen, können zusätzliche Unterlagen erforderlich werden. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag kann den Nachweis häufig erleichtern. Bei einem privatschriftlichen Testament wird dagegen oftmals ein Erbschein benötigt, der zusätzliche Gerichts- und Notarkosten verursacht.

Wie lassen sich unnötige Kosten vermeiden?

Die gesetzlichen Notargebühren selbst sind nicht verhandelbar. Zusätzlicher Aufwand lässt sich jedoch vermeiden, wenn die Vertragsparteien frühzeitig alle erforderlichen Unterlagen bereitstellen und wesentliche Fragen vor der Beauftragung klären.

Dazu gehören insbesondere:

• Erbnachweis und Grundbuchunterlagen,
• Angaben zu bestehenden Grundschulden,
• Löschungsunterlagen der Banken,
• eine gesicherte Finanzierung des Käufers,
• eine eindeutige Kaufpreis- und Kostenregelung,
• klare Auszahlungsanweisungen bei mehreren Erben.

Bei Unsicherheit kann das Notariat vorab erläutern, welche typischen Gebühren und zusätzlichen Kosten im konkreten Fall zu erwarten sind.